房屋安全檢測(cè)鑒定是應(yīng)對(duì)建筑老化、災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)及使用功能變更的核心手段。我國(guó)既有建筑存量巨大，部分建筑已接近或超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限，加之自然災(zāi)害（如地震、臺(tái)風(fēng)）和不當(dāng)改造的威脅，系統(tǒng)性房屋鑒定成為保障公共安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而當(dāng)前實(shí)踐仍面臨多重挑戰(zhàn)：

技術(shù)能力不均衡：房屋鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)參差，部分單位專業(yè)技術(shù)設(shè)備投入不足，人員存在“憑經(jīng)驗(yàn)鑒定”現(xiàn)象，影響結(jié)果準(zhǔn)確性。

責(zé)任機(jī)制缺位：房屋安全責(zé)任人委托意識(shí)薄弱，或出于成本規(guī)避鑒定；部分鑒定機(jī)構(gòu)出具模煳報(bào)告，推諉法律責(zé)任，加劇安全隱患。

現(xiàn)場(chǎng)條件復(fù)雜：既有建筑資料缺失、結(jié)構(gòu)隱蔽、荷載歷史難以追溯，給檢測(cè)帶來(lái)不確定性。

房屋安全檢測(cè)鑒定需根據(jù)鑒定目的和對(duì)象差異，選擇適用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：

1、可靠性鑒定

適用場(chǎng)景：房屋達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限需繼續(xù)使用、改建擴(kuò)建、用途變更或存在明顯結(jié)構(gòu)損傷（如裂縫、傾斜）。

核心標(biāo)準(zhǔn)：

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50292）：適用于民用建筑的整體安全性與正常使用性評(píng)估，涵蓋結(jié)構(gòu)承載力、材料強(qiáng)度、構(gòu)造措施等。

《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50144）：針對(duì)工業(yè)建筑的特殊需求，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)環(huán)境對(duì)結(jié)構(gòu)耐久性的影響。

《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》（GB 55021）：提供統(tǒng)一的技術(shù)框架，指導(dǎo)鑒定與加固方案的制定。

既有工業(yè)建筑與民用建筑可靠性鑒定均按“構(gòu)件—子單元—鑒定單元”三級(jí)遞進(jìn)評(píng)定，兼顧安全性、適用性與耐久性。

2、抗震鑒定

適用場(chǎng)景：原設(shè)計(jì)未考慮抗震設(shè)防、抗震設(shè)防要求提高，或房屋經(jīng)歷地震后需評(píng)估恢復(fù)性。

核心標(biāo)準(zhǔn)：

《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50023）：明確抗震性能評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括結(jié)構(gòu)體系合理性、薄弱部位抗剪能力及整體穩(wěn)定性。

《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50011）：作為抗震鑒定的參考依據(jù)，規(guī)定抗震設(shè)防烈度及構(gòu)造要求。

3、危險(xiǎn)性鑒定

適用場(chǎng)景：房屋存在明顯危險(xiǎn)構(gòu)件或整體危險(xiǎn)跡象（如地基沉降、基礎(chǔ)塌陷、承重構(gòu)件斷裂）。

核心標(biāo)準(zhǔn)：

《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ 125）：通過(guò)構(gòu)件安全性等級(jí)劃分（A-D級(jí)）判定房屋危險(xiǎn)程度，重點(diǎn)關(guān)注地基基礎(chǔ)、承重墻、梁柱等關(guān)鍵部位。

《農(nóng)村住房危險(xiǎn)性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T 363）：針對(duì)低層農(nóng)村自建房的特殊性，簡(jiǎn)化鑒定流程并突出經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。

4、完損性鑒定

適用場(chǎng)景：適用于日常維護(hù)檢查、交易前評(píng)估及災(zāi)后初步損傷確認(rèn)等場(chǎng)景，通過(guò)評(píng)定完損等級(jí)，可作為房屋維修、管理等的參考依據(jù)。

核心標(biāo)準(zhǔn)：

《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行本）》（建設(shè)部城住字〔1984〕第678號(hào)）：評(píng)定房屋完損等級(jí)，將房屋完損程度分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。

5、專項(xiàng)鑒定

適用場(chǎng)景：既有建筑屋面加裝光伏（荷載增加）、建筑加層（結(jié)構(gòu)體系改變）、局部承載力不足檢測(cè)、非荷載因素裂縫成因分析、火災(zāi)后結(jié)構(gòu)剩余承載力評(píng)估等特定需求場(chǎng)景。

核心標(biāo)準(zhǔn)：

《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB 50009）：明確光伏設(shè)備、加層新增荷載的計(jì)算原則，為結(jié)構(gòu)安全性評(píng)估提供依據(jù)；

《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50292）：針對(duì)加層或荷載變更后的結(jié)構(gòu)，判定其安全性與適用性等級(jí)；

《建筑結(jié)構(gòu)檢測(cè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50344）：規(guī)范局部構(gòu)件的材料性能、尺寸偏差檢測(cè)方法，確保數(shù)據(jù)可靠性；

《混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50784）：針對(duì)裂縫分析，提供混凝土強(qiáng)度、鋼筋銹蝕等參數(shù)的檢測(cè)流程；

《火災(zāi)后建筑結(jié)構(gòu)鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（CECS 252:2009）：通過(guò)損傷層判定、剩余承載力計(jì)算，評(píng)估火災(zāi)對(duì)結(jié)構(gòu)安全的影響。

無(wú)論是何種既有建筑鑒定類型，現(xiàn)場(chǎng)工作均遵循“先宏觀后微觀、先整體后局部、先定性后定量”的原則，技術(shù)流程可概括為六個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）前期準(zhǔn)備

核查產(chǎn)權(quán)、設(shè)計(jì)、施工及歷次維修資料，明確鑒定目的與范圍，制定檢測(cè)方案并通過(guò)技術(shù)審查。

（二）初步調(diào)查

場(chǎng)地與地基：觀察周邊地面開裂、鄰近基坑、地下水位變化；

結(jié)構(gòu)體系：核對(duì)結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、平面及豎向布置規(guī)則性；

使用歷史：調(diào)查荷載變化、功能改動(dòng)、災(zāi)害記錄；

表觀普查：標(biāo)記裂縫、傾斜、腐蝕、剝落等損傷分布。

（三）詳細(xì)檢測(cè)

幾何與變形：全站儀、水準(zhǔn)儀測(cè)定整體傾斜、沉降速率；

材料性能：回彈—取芯綜合法推定混凝土強(qiáng)度，貫入法檢測(cè)砌體砂漿，里氏硬度法復(fù)核鋼材強(qiáng)度；

構(gòu)件損傷：超聲波、雷達(dá)探測(cè)內(nèi)部缺陷，紅外熱像識(shí)別空鼓及滲漏；

構(gòu)造措施：核查圈梁、構(gòu)造柱、節(jié)點(diǎn)連接、支撐系統(tǒng)等抗震構(gòu)造；

荷載與作用：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)恒載、活載并與設(shè)計(jì)取值比對(duì)，必要時(shí)布置長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)。

（四）計(jì)算分析

將現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)比，驗(yàn)證結(jié)構(gòu)性能。使用專業(yè)軟件（如盈建科、MIDAS）建立模型，模擬荷載作用下的結(jié)構(gòu)響應(yīng)；核算承載力、抗震性能（層間位移角限值）、裂縫擴(kuò)展趨勢(shì)等。

（五）綜合評(píng)定

依據(jù)所引標(biāo)準(zhǔn)條款，對(duì)構(gòu)件、子單元、鑒定單元分別給出等級(jí)；對(duì)災(zāi)后或危房鑒定，還需給出危險(xiǎn)點(diǎn)比例和處理優(yōu)先級(jí)。當(dāng)可靠性或抗震能力不滿足要求時(shí)，提出限制使用、加固、拆除或進(jìn)一步監(jiān)測(cè)的建議，并提示后續(xù)復(fù)檢周期。

（六）報(bào)告簽發(fā)與資料歸檔

報(bào)告應(yīng)包含：項(xiàng)目概況、檢測(cè)依據(jù)、儀器設(shè)備、測(cè)點(diǎn)布置圖、原始記錄、計(jì)算過(guò)程、評(píng)定結(jié)論及處理建議。實(shí)行編制、審核、批準(zhǔn)三級(jí)簽字，加蓋CMA章及注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師執(zhí)業(yè)章。紙質(zhì)與電子檔案保存期限不少于六年，確保全過(guò)程可追溯。